深圳买房又要多掏好几万!深圳楼市重磅新政策出台!

2018-04-08      来源:深圳小房网整理   浏览次数:1329

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  深圳楼市爆出重磅消息

传闻已久的“三价合一”政策

终于在深圳落地

昨天下午传出一份《住房城乡建设部人民银行 银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》,记者第一时间联系了深圳市规划国土委员会,其表示该文为人民银行深圳市中心支行、深圳银监局与深圳市规土委三部门联合发文,目前文件已经下发深圳各大银行!

但注意啦!

记者查询文件发现,在发文当日(28日)及之前贷款受理行已经查询人民银行征信记录或购房人已经支付定金、部分房款等相关费用,并能提供符合监管要求的证明材料的并不适用新规。

简单说!从现在起2小时内网签

你还能避开这一条例

这不有人在行动了

为啥他们这么拼?

有网友这么说

简单来讲,“三价合一”就是要尽量做到二手房的“银行评估价=实际成交价=网签备案价”。

三个价格的定义

1.真实成交价:由买卖双方敲定。

2.网签备案合同价(过户价):房子过户前在房地产信息系统网签备案,用以计算税费。许多人为省下税费,都按照房管局最低计税指导价填写,这样的行为就是所谓的“阴阳合同”。

3.银行贷款评估价:银行对抵押房产的资产价值进行的评估,一般等于真实成交价。而传说中的高评高贷,便是购房者为变相降低首付,让评估价高于真实成交价。

之前二手房成交有些人为了多贷款少出首付钱,会做高评估价,这样可以多贷款,但是等到房产登记部门提交的备案合同上,为了少交税费,又会尽量把成交价格写低,这就是二手房市场常说的阴阳合同。

而“三价合一”的话,银行会以网签备案合同价款、房屋评估价、买卖双方约定交易价中的最低值来发放贷款。

以下是政策全文

根据中央关于“房子是用来住的,不是用来炒的”的总体定位,为贯彻落实《住房城乡建设部人民银行 银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》(建房〔2017〕215号)完善房地产金融调控的政策要求,人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委联合发布通知,建立信息互通查询机制,规范购房融资,坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象,确保房地产市场平稳健康发展。

该通知要求:商业银行办理房屋贷款业务,要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据,并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。

不动产权登记系统将对网签合同相关价款与购房贷款额进行自动比对,对未按本通知要求核定贷款额度的银行抵押登记申请,系统将自动拦截并予以退文,并将相关违规情况报监管部门核查。

该政策实施将全面压缩“阴阳合同”生存空间,打击利用高杠杆投资投机购房,夯实差别化住房信贷政策,抑制二手房价格过快上涨,并提高税赋公平性。

同时,也将完善二手房市场监测管理,有利于房地产市场主管部门全面掌握真实二手房成交价,为房地产调控提供更可靠的数据支持。

政策发布后,各商业银行、各房地产中介服务机构将在主管部门指导下依法落实通知精神,要求客户如实申报成交价格。人民银行深圳市中心支行、深圳银监局将继续加强购房贷款业务的监督和检查。

我知道!你现在最大的疑问是

这会对你买房产生怎样的影响

“三价合一”会有怎样的影响?

有专家认为,“三价合一”后,一定程度上会提升购房者的置业门槛,主要是首付或税费增加(但两种情况不会同时出现),对购买力不强的刚需客影响最大,二手成交也会下滑。部分购房者或会从二手房市场流向一手房市场。

我们来算笔账哈!

多交首付

以一套实际成交总价为300万元的洋房为例(满两年首套普通住宅),一般情况可高评估价格至320万。

☆ 按照旧政策:

首套房首付为90万元(300万×0.3)-20万元(320-300万)=70万元。

☆ 执行“三价合一”后:

1如不调高网签合同价格致成交价格:

银行将按最低价格发放贷款,即网签合同价格(一般情况下,网答合同价格仅为成交价格七成)约200万,根据三价合一,以最低价格为准的原则,仅能从银行贷款140万,300万的房子首付得付160万元。(一般人不会选择该方案)

2如调高网签合同价格致成交价格:

首付:银行将按300万总价发放贷款,即为210万,首付按正常支付,为90万。

提醒:如果银行对物业评估价低于实际成交价,那么买家需要多支付评估价与成交价之间的差额。

多交税费

☆ 按照旧政策:

一般情况下,网签合同价格仅为成交价格七成,所以征税标准为参照200万的网签价格,需要交税4万。

☆ 执行“三价合一”后:

如不调高网签合同价格致成交价格,则税费仍为4万。但如调高网签合同价格致成交价格,网签价格与合同价格一致,按300万计算,税费为6万,增加了2万。

● 如果不满两年,非普通住宅或者二套住宅则税费相应提高,但是与增加首付款相比影响不大。

● 如果买卖双方实际成交价更高,则首付款增加额会增加太多。

so 得出结论

要么多交首付!要么多出税费!

小编掰手指算了算

如果是千万以上的房子

税费甚至要多二三十万

不管你是想买房子的

还是想卖房子的

现在一定有一个很大的疑问

多出来的税由谁承担?

据广东华商律师事务所律师周争锋解释

这部分并不是只由买方或者卖方承担

而是要看双方博弈的结果

据周争锋律师解释,打击阴阳合同导致税费增加,这不是第一次,在2011年深圳市出台计税评估价政策时,就已经出现过凭空增加税费的承担问题,这主要看市场的作用,是买卖双方博弈的结果。

个人所得税和增值税的纳税主体本来就是出卖人,在2014年930政策利好情况下,房价也没有大幅的上扬,但是在2015年的330新政后,因为减少了税费,直接刺激了房价的上涨,而上涨的初期就是涨的税的部分。

这次打击阴阳合同成功的话,作用力和330政策的相反,业主为了成交会承担一部分费用,抵消掉对买家的影响。

但需要注意的是

打击阴阳合同导致增加的税费不属于因法律、法规、政策变动增加税费的范畴,这对于在政策出台前签订买卖合同的买受人非常的不利,买受人应在合同中明确自己最高愿意承担的纳税金额,要对被超出部分作出约定,是各方依法承担还是按比例承担,或税费超出一定范围取消交易相互免责。

所以在此提醒

各位已签合约

但又被此次政策影响的买房人

网签合同的价格依法应是双方的实际成交价,在网签合同中不按照实际成交价填写,双方约定按照计税最低评估价填写,目的是为了逃税,而逃税是违法行为,不被法律认可保护。(也就是如果因此产生纠纷,或无法进行相关调解)。

最近的房价会涨?会降?

据深圳链家研究院院长肖小平预测

短期或引发市场动荡

据肖小平称,因目前实施细节还不清楚,只能等。但从短期来看,应该会引发市场观望,从而引起二手房市场成交减少。

因为,买家期待市场降价,卖家也不会贸然降价,市场进入博弈期。这对于买家来讲,某种程度上会导致支出增加,所可以买家更强势一点。但对于卖家而已,让步也不是不可能,特别是深圳业主早期入手的物业,增值部份已经非常可观。另外急售的业主也可能做出让步。

那会不会有买房者或卖房者

因消息出台而违约?

说到这里 作为一个普通消费者你会怎么说?

小编随机问了几位市民

那这项政策为啥要出台呢?

规范二手房市场

1、可以避免“阴阳合同”导致的“高评高贷”,通过提高银行评估价变相降低首付比例;

2、可以防止报低成交价来避税等。

不管怎样!

调控力度微“加码”

似乎也预示着今年深圳楼市调控政策不放松

希望深圳的楼市真的能降降温!

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关键词: 深圳买房
  

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